전세 자금 대출 보증서 발급 안되는 경우 총정리 주의사항 포함

전세자금대출을 신청했는데 갑자기 보증서 발급이 거절됐다면? 당황하지 마세요. 2025년 기준으로 보증서 발급이 거절되는 대표적인 사유부터, 문제 해결 방법, 사전 예방 체크리스트까지 자세하게 정리해드립니다. 버팀목 전세대출을 계획 중이라면 반드시 미리 확인해야 할 핵심 정보입니다.

✅ 목차

1. 전세자금대출과 보증서 발급의 관계
2. 보증서란 무엇이고 왜 필요한가?
3. 보증서 발급이 거절되는 주요 사유
4. 대처 방법 및 재심사 가능 여부
5. 사전에 반드시 확인해야 할 체크리스트
6. 실제 사례로 보는 보증 거절 상황
7. 요약 및 마무리

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1. 전세자금대출과 보증서 발급의 관계

버팀목 전세대출을 비롯한 주택도시기금 기반 전세자금대출은 반드시 보증기관의 보증서 발급이 선행되어야 합니다. 대표적인 보증기관은 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증입니다. 보증서가 없으면 대출 자체가 불가능합니다.

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2. 보증서란 무엇이고 왜 필요한가?

보증서는 임차인의 대출을 보증기관이 대신 책임지겠다는 의미의 서류입니다. 대출자가 상환하지 못하더라도, 보증기관이 대신 상환 의무를 지는 구조로 되어 있어 은행은 이 보증서를 통해 안정성을 확보합니다.

 

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3. 보증서 발급이 거절되는 주요 사유

구분	주요 사유
계약 문제	계약서상 임대인이 실소유자가 아님, 확정일자 없음
세입자 문제	신용불량, 연체 이력, 세금 체납, 연소득 기준 초과
주택 문제	불법 건축물, 근저당 설정 과다, 전입세대 열람 이상 내역
서류 미비	임대차계약서 오류, 전입신고 미완료, 보증금 과다

✅ 특히 임대인의 과거 보증사고 이력은 심사에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

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4. 대처 방법 및 재심사 가능 여부

보증서가 거절되었다고 해서 방법이 없는 건 아닙니다:

• 다른 보증기관 시도: HUG에서 거절되면 SGI서울보증으로 재심사 가능
• 계약 수정 또는 재작성: 임대인과 협의하여 계약서 재작성
• 보증금 조정: 감정가 대비 보증금 과다한 경우 금액 조정
• 다른 주택으로 계약 변경: 주택 자체가 문제일 경우 대체 필요

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5. 사전에 반드시 확인해야 할 체크리스트

• 등기부등본으로 임대인의 실소유 여부를 반드시 확인했는가?
• 해당 주택이 불법건축물이 아닌가?
• 근저당권 설정이 전세보증금의 60%를 넘지 않는가?
• 계약서에 임대인과 임차인의 인적사항, 주소, 보증금, 기간이 정확히 명시되었는가?
• 확정일자, 전입신고를 계약 직후 진행할 수 있는가?
• 본인의 신용점수, 연체 이력, 세금 체납 여부를 사전에 점검했는가?
• 감정가 대비 보증금 비율이 90%를 넘지 않는가?

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6. 실제 사례로 보는 보증 거절 상황

💬 사례 1 : 계약서상 임대인이 아닌 제3자 명의로 작성되어 보증 거절

💬 사례 2 : 보증금 3억 원인데 감정가가 2.5억 → 보증 비율 초과로 거절

💬 사례 3 : 전입세대 열람 결과 타인 세대 존재 → 단독 점유 불가로 판단되어 거절

 

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8. 요약 및 마무리

전세자금대출을 계획하고 있다면 보증서 발급 가능 여부는 반드시 사전에 확인해야 합니다. 사소한 계약 조건 하나, 주택의 상태, 또는 신청자의 신용 문제가 대출 불가로 이어질 수 있습니다. HUG의 보증서 발급이 되는 지 바로 확인해 보세요.