용적률이 뭐야? 서울시, 소규모 재건축 용적률 최대 300% 완화

서울시가 소규모 건축물의 용적률을 한시적으로 완화합니다. 이번 조치는 주택 공급을 늘리고, 침체된 건설 경기를 활성화하기 위한 정책인데요. 하지만, "용적률이 뭐지?", "이게 내 집 마련에 어떤 영향을 주는 거야?"*라고 궁금해하는 분들도 많을 겁니다.

이번 글에서는 용적률이란 무엇인지, 서울시 정책이 가져올 변화는 무엇인지 쉽게 정리해드리겠습니다.

---

1. 용적률이란? 쉽게 이해하기

용적률은 땅 면적 대비 건물이 얼마나 높이 올라갈 수 있는지를 나타내는 비율입니다.

✔ 예를 들어볼까요?

• 100평짜리 땅에 용적률 200% → 건물 전체 면적 200평까지 가능
• 용적률 300% → 건물 전체 면적 300평까지 가능
• 즉, 용적률이 높으면 같은 땅에서 더 큰 건물을 지을 수 있음

✔ 건폐율과 차이는?

• 건폐율: 땅 면적 대비 건물이 차지하는 면적
• 용적률: 건물 전체 층을 다 합친 면적
• 예) 건폐율 50%, 용적률 200%
  • 100평짜리 땅에 1층 50평 건물 (건폐율 50%)
  • 4층으로 지으면 총 200평 (용적률 200%)

---

2. 서울시 용적률 완화, 뭐가 달라지나?

✔ 기존 vs 개정안 비교

주거지역	기존 용적률	개정 용적률	변화
제2종 일반주거지역	200%	250%	50%P 상향
제3종 일반주거지역	250%	300%	50%P 상향

✔ 적용 대상

• 제2·3종 일반주거지역 내 소규모 건축물
• 건축법상 건축허가 사업
• 빈집 및 소규모 주택정비법 적용 사업
  • 소규모 재건축 (부지 1만㎡ 미만)
  • 소규모 재개발 (부지 5000㎡ 미만)
  • 자율주택 정비사업 (36가구 미만)

✔ 적용 기간: 2025년 5월부터 3년간 한시적 시행

---

3. 용적률이 높아지면 뭐가 좋아질까?

✔ 주택 공급 증가 → 집값 안정 기대

• 기존보다 추가 세대 공급 가능
• 전용 59㎡ 기준 최대 9세대 추가 공급 가능
• 자율주택 정비사업은 개소당 20세대(전용 30㎡) 추가 가능

✔ 소규모 재건축·재개발 활성화

• 기존 용적률이 낮아 사업성이 부족했던 지역도 정비 가능
• 기반시설 부담이 적은 소규모 사업 중심으로 추진

✔ 건설 경기 활성화 & 투자자 관심 증가

• 건설사 & 소규모 건축주 사업성 개선 → 투자 확대
• 부동산 투자 시장에도 영향 가능성

---

4. 용적률이 높아지면 문제는 없을까?

✔ 주차 공간 부족 & 기반시설 문제

• 기존보다 더 많은 세대가 들어서면 주차 문제 발생 가능
• 도로, 공원 등 인프라 부족 문제가 나올 수도 있음

✔ 밀집도 증가 & 주거 환경 악화 가능성

• 너무 높은 용적률은 도시 과밀화 문제 초래
• 채광 & 통풍 문제로 주거 만족도가 떨어질 수도 있음

✔ 재건축 비용 증가 가능성

• 높은 건물을 지으려면 공사비 증가
• 세대별 분담금이 높아질 가능성도 있음

📢 결론

용적률 완화는 주택 공급을 늘리는 효과가 있지만, 기반시설 확충이 함께 이루어져야 긍정적인 결과를 가져올 수 있습니다.

---

5. 서울시에서 기대하는 효과는?

✔ 소규모 재건축 가능 사업지 2,620곳 활성화 기대
✔ 사업성 부족으로 정비가 어려웠던 595곳, 사업 가능해짐
✔ 건설 투자 확대 → 경기 활성화 유도
✔ 집값 안정화 가능성 (단, 공급 확대 효과가 즉시 나타나진 않을 수도 있음)

📢 서울시 관계자 발언

"정비가 어려웠던 지역의 사업 여건이 개선되고, 건설 산업 전반에도 활력이 생길 것으로 기대한다."

---

6. 일반인에게 미치는 영향 (이제 집값 떨어질까?)

✔ 집값 안정화 가능성

• 공급 증가로 일부 지역의 매매·전세 가격 안정화 기대
• 다만, 단기적인 효과보다는 중장기적인 영향이 클 것

✔ 소규모 주택 재건축 & 빌라 거래 활발해질 가능성

• 재건축 가능성이 높아지는 지역의 매물 가치 상승 가능성
• 소규모 빌라 투자자들의 관심 증가 예상

✔ 재건축 예정 지역 관심 증가

• 이번 정책으로 소규모 재건축이 활발해질 가능성이 높아짐
• 재건축 가능성이 높은 빌라 & 다세대주택의 시장 가치 상승 가능

📢 결론

"당장 집값이 내려가는 것은 아니지만, 공급 증가로 인해 장기적으로 집값 안정화에 기여할 가능성이 있습니다."

---

7. 결론: 용적률 완화, 집값 안정 효과 있을까?

✔ 서울시의 이번 조치로 주택 공급이 증가할 전망
✔ 소규모 재건축이 활발해지면서 건설 경기 활성화 기대
✔ 다만, 기반시설 부족 & 주거 밀집 문제는 해결해야 할 과제

 

📢 여러분은 이번 서울시 정책이 집값 안정화에 도움이 될 거라고 보시나요?